DPE 2025: Tout savoir sur la nouvelle réglementation à Evreux et en Normandie
Le 1ᵉʳ
janvier 2025, une nouvelle réglementation viendra modifier la validité des
Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) réalisés entre le 1ᵉʳ
janvier 2018 et le 30 juin 2021. Pour les propriétaires immobiliers en
Normandie, à Évreux, à Rouen et plus largement dans l’Eure, cette évolution
n’est pas anodine. Ce qui était valable hier ne le sera plus demain. Il faudra
impérativement refaire ces diagnostics si un bien est mis en vente ou en
location. Cette modification, bien que prévisible depuis la réforme de juillet
2021, risque de créer un afflux de demandes et d’impacter le marché immobilier,
tant du côté des vendeurs que des acheteurs et des professionnels du diagnostic
D’un point de
vue purement technique, la réforme du DPE de 2021 a profondément transformé la
méthode de calcul. Jusqu’à cette date, le diagnostic pouvait être établi sur la
base des factures énergétiques du logement, ce qui laissait une grande
variabilité d’un bien à l’autre selon les habitudes des occupants. Une maison
peu chauffée pouvait ainsi afficher une consommation basse et obtenir un
meilleur classement, tandis qu’une autre, occupée par une famille plus
énergivore, pouvait être pénalisée, même avec une isolation correcte.
Désormais, la méthode repose exclusivement sur les caractéristiques physiques
du bâti, l’isolation, le type de chauffage et les équipements. Cette
standardisation garantit une plus grande fiabilité des résultats et permet une
comparaison plus juste entre les logements. C’est précisément pour cette raison
que les DPE réalisés entre 2018 et 2021 perdront leur validité en 2025, car ils
n’ont pas tous été calculés selon ces nouveaux critères
Cette réforme
a également un impact direct sur les propriétaires qui louent des logements
considérés comme des passoires thermiques. Dès 2025, les logements classés G ne
pourront plus être proposés à la location. En 2028, ce sera au tour des
logements classés F, puis des logements classés E en 2034. Pour les
propriétaires concernés, cela signifie qu’une mise en conformité sera
nécessaire sous peine de voir leur bien devenir inlouable. L’État pousse ainsi
à la rénovation énergétique massive et espère accélérer la transition vers des
logements plus performants, notamment en Normandie où de nombreux bâtiments
anciens sont encore mal isolés et consomment énormément d’énergie
Pour de
nombreux propriétaires, cette mise à jour du DPE pourrait réserver des
surprises, bonnes ou mauvaises. Dans certains cas, une meilleure isolation ou
un système de chauffage performant pourra permettre à un logement de gagner une
ou plusieurs classes. Mais dans la grande majorité des cas, les nouvelles
règles risquent de déclasser de nombreux biens. Des logements qui étaient
auparavant classés D pourraient tomber en E, voire en F, ce qui aura un impact
immédiat sur leur attractivité et leur valeur marchande. En Normandie, les
maisons anciennes avec des combles mal isolés, des murs épais en pierre et des
chauffages énergivores comme le fioul seront particulièrement concernées
Au-delà du
simple impact réglementaire, c’est tout le marché immobilier qui pourrait être
secoué par cette réforme. Les agences immobilières devront ajuster leur
communication et prévenir les vendeurs que leur DPE n’est plus valide, ce qui
peut retarder certaines transactions. Les investisseurs locatifs pourraient
voir l’intérêt de certains biens chuter drastiquement s’ils nécessitent des
travaux coûteux pour rester conformes aux exigences de location. À l’inverse,
les logements déjà bien classés seront de plus en plus recherchés, car ils
offriront aux acheteurs une sécurité sur leur performance énergétique et une
protection contre les évolutions réglementaires à venir
Le
gouvernement tente d’accompagner cette transition avec des aides financières
pour la rénovation énergétique, notamment via MaPrimeRénov’ et d’autres
dispositifs régionaux comme le Chèque Éco-Énergie Normandie, qui peuvent
couvrir une partie des frais pour l’isolation, le chauffage et les travaux
d’amélioration globale du bâti. Toutefois, ces aides ne suffiront pas pour tous
les propriétaires, et certains se retrouveront dans une impasse, incapables
d’effectuer les travaux nécessaires pour maintenir leur logement en location.
Ce sera particulièrement le cas pour les propriétaires bailleurs avec plusieurs
biens énergivores qui devront engager des sommes importantes pour maintenir
leur activité locative
Les
diagnostiqueurs immobiliers, quant à eux, se préparent à une forte demande de
nouveaux DPE dans les mois qui précéderont janvier 2025. Il est conseillé aux
propriétaires de ne pas attendre la dernière minute pour faire réaliser leur
diagnostic, car il est probable que les délais de prise de rendez-vous
s’allongent, comme ce fut le cas lors de la réforme de 2021. De plus, certains
logements ayant déjà un DPE récent pourraient bénéficier d’une mise à jour
avantageuse si des améliorations énergétiques ont été réalisées depuis la
dernière évaluation
Une autre
conséquence, plus indirecte mais non négligeable, est que cette réforme du DPE
renforce l’écart de prix entre les logements performants et les autres. Une
étude récente a montré que dans certaines régions, un bien classé A ou B peut
se vendre jusqu’à 20 % plus cher qu’un bien classé E ou F, à surface et
localisation équivalentes. À Rouen, par exemple, des acheteurs commencent déjà
à exiger des biens mieux classés, anticipant les futures interdictions de
location et la montée des coûts énergétiques
Les banques
prennent elles aussi en compte le DPE dans leurs critères de financement. Un
acheteur souhaitant acquérir un bien mal classé pourrait avoir plus de
difficultés à obtenir un prêt, surtout si des travaux sont nécessaires pour le
rendre conforme. Certaines banques proposent des prêts verts à taux
préférentiels pour financer des rénovations énergétiques, mais ces dispositifs
ne sont pas encore généralisés et restent soumis à conditions
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